Савин Ковачев Съветник към Комисията по местно самоуправление, регионална политика и благоустройство в Парламента

Новият Закон за устройство на територията не е обърнал особено внимание на съвместните мероприятия, които могат да бъдат осъществявани от общините и други физически или юридически лица, за постигане на общи цели и интереси. Хубавото е, че законът не препятствува по никакъв начин реализирането на всякакви познати и прилагани у нас обществено-частни партньорства. Пречки за реализиране на подобни инициативи са по-скоро някои догматични постановки на Закона за общинската собственост, доста на брой разпоредби на специални закони, ограничаващи правото на общините на собственост, както и страхът на общините да се впускат в нетрадиционни форми на стопанска дейност.

В новия закон има малко текстове, които загатват за възможности за съвместни инициативи между общината и други лица. На първо място, е предвидена възможност при изграждане и преструктуриране на курортни и производствени комплекси или на групи от сгради в тях, собствениците да могат да участват в разходите за благоустройствените мероприятия (чл. 69, ал. 1 ЗУТ). С това се открива възможност общините да бъдат финансово подпомагани от трети лица, които са заинтересовани от благоустрояване на определени територии, в които желаят да строят. Разбира се, общините не бива да злоупотребяват с прилагането на този текст. Все пак, инвеститорите са и данъкоплатци. Най-добре ще бъде нормата на чл. 69, ал. 1 да се прилага на базата на подробни договори между партньорите, с цел предварително изясняване на техните взаимоотношения и избягване на ненужни конфликти.

На второ място, ЗУТ открива възможност общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура във вилни зони да се изграждат за сметка на собствениците на недвижимите имоти (чл. 69, ал. 2 ЗУТ). Тук не е изяснен въпросът, при какви условия ще става изграждането. Сигурно, на първо време, условията ще се диктуват от общините, които дори ще получават безвъзмездно правото на собственост върху обектите на техническата инфраструктура. Постепенно властническият уклон, проявяван от местните власти ще бъде преодоляван, за да се стигне до рутинни процедури, водещи до сключване на взаимоизгодни договори.

Най-подходящите, допустими от българското законодателство, форми за обществено-частни партньорства са следните:

1. Управление и поддържане на общински обекти на техническата инфраструктура от страна на частни партньори. Това, най-често е възможно под формата на концесии (предоставяне на особено право на ползуване върху имоти – публична общинска собственост или издаване на разрешения за дейности, свързани с такива обекти). Концесията може да бъде и за бъдещи обекти. В този случай концесионерът сам създава със свои средства обект на публичната общинска собственост, експлоатира го за срока на концесията и после го предава на общината. ЗУТ не създава пречки за реализиране на тази форма. Дори се изисква, когато разрешение за строеж е издадено въз основа на концесионен договор, в разрешението да бъде вписан и концесионерът (чл. 148, ал. 4 ЗУТ);

2. Проектиране, построяване, ползуване и предаване на определени обекти, необходими на общината. Тази форма е позната като “BOT”- договор /от англ. Build - Operate – Transfer/. Възможно е да се реализира и чрез предоставяне на временно право на строеж на частния партньор върху определен общински терен за построяване на дадена сграда. След изтичане на срока, за който е учредено правото на строеж, обектът преминава безвъзмездно и автоматично в собственост на общината. Възможно е учредяване на временно право на строеж и върху недовършено строителство (тогава ще имаме дострояване на обекта). И тук ЗУТ не създава никакви препятствия. Тук общината ще си сътрудничи с партньора на етапи инвестиционно проектиране, издаване на РС и самото строителство;

3. Договор “наем – покупка”. При него готов или бъдещ обект се предоставя под наем на общината, заедно с клаузи, предвиждащи неговото изкупуване в договорен от страните момент. ЗУТ няма особено влияние при тази форма на съвместна дейност;

4. Договор “Временна приватизация”. При него готов обект или обекти се прехвърлят в собственост на частния партньор, който ги експлоатира, поддържа, модернизира (евентуално разширява, преустройва и т.н.) за определен период от време. След това обектите преминават отново в собственост на общината. При тази форма общината оказва съдействие при оформяне на строителните книжа и провеждане на процедурите по преустройства, реконструкции, промени на предназначението на различни помещения и т.н.;

5. Предоставяне на общински терени, за които частният партньор финансира утройственото и инвестиционното проектиране, строителството на инфраструктурата и дори пълното застрояване на територията. Срещу това общината получава право на собственост върху полагащата й се по ЗОС инфраструктура, както и върху други обекти (жилища, магазини, складове, гаражи, ателиета и т.н.). И тук, съгласно разпоредбите на ЗУТ, партньорите ще си оказват съдействие почти във всички фази на реализиране на инвестиционната инициатива – устройствено и инвестиционно проектиране, разрешаване, осъществяване и приемане на строителството.